Неупућенима, хипотеке могу изгледати као најкомпликованија препрека у њиховој финансијској будућности. Конвенционални и неконвенционални кредити? Приватно хипотекарно осигурање? Тридесетогодишње хипотеке? Постоји довољно терминологије да уплаши чак и најбоље финансираног купца који први пут купује кућу. На срећу, сав овај језик који се односи на хипотеку може се научити уз мало труда.

Ако желите да купите кућу, мораћете да схватите сву ову хипотекарну мумбо-џамбо, и ништа боље време од садашњег, када су стопе на хипотеке рекордно ниске. Читајте даље о пет ствари које морате да схватите пре него што започнете претрагу куће, и бићете подешени када буде време да почнете да разговарате са хипотекарним зајмодавцима.

Само запамтите: ако вам се све чини неодољивим, финансијски планер (или пријатељ или члан породице који зна новац) може вам помоћи да вас води кроз процес. Куповина куће је маратон, а не спринт, и не морате то да радите сами.

повезани предмети

једна Схватите колико хипотеке можете приуштити

Осим ако немате тајни кеш новца који је негде скривен – довољан да потрошите неколико стотина хиљада долара на кућу из снова – мораћете да позајмите новац да бисте купили кућу. Величина хипотеке за коју се можете квалификовати ће тада одредити које некретнине спадају у ваш распон цена. Пре него што почнете да озбиљно гледате на куће, потребно је да схватите колико хипотеке – и даље, колико куће – можете приуштити.

„Ваш приход диктира капацитет вашег кредита“, каже Андреа Корин Вилијамс, ЦФП, ЦЛУ, ЦхФЦ, саветник за управљање богатством са Нортхвестерн Мутуал.

Када покушате да се квалификујете за кредит, мораћете да доставите доказ о приходу. Зајмодавци ће такође проверити ваше кредитне извештаје да идентификују које друге облике дуга—студентске зајмове, личне зајмове, зајмове за аутомобиле, итд.—имате. Они ће користити ове информације да израчунају ваш однос дуга и прихода: износ новца који дугујете у односу на ваш приход. Зајмодавци желе да буду сигурни да ће ваше месечне отплате дуга, укључујући ваше предложене отплате хипотеке, бити приступачне с обзиром на ваш приход.

„Већина кредита захтева однос дуга и прихода од 43 одсто“, каже Мишел Хамонд, саветник за стамбене позајмице са Цхасе Привате Цлиент. „На пример, ако клијент зарађује 120.000 долара годишње, то је еквивалентно 10.000 долара месечно у бруто заради. Стога, клијент са овим сценаријем обично може да се квалификује да потроши до 4.300 долара месечно за све трошкове који се појављују у кредитном извештају — не само за становање.'

Другим речима, ваш приход треба да буде довољно висок да можете лако да приуштите отплату хипотеке поред било које друге отплате кредита. Да бисте израчунали колико хипотеке можете приуштити, поделите годишњу плату или приход домаћинства са 12. Помножите тај број са 0,43. Ако имате других дугова, одузмите те месечне уплате од броја. Ова коначна сума је највећа месечна уплата хипотеке коју можете приуштити. За детаљнији преглед колико хипотеке можете приуштити, постоји неколико бесплатних хипотекарних калкулатора на мрежи; НердВаллет има сјајну.

Међутим, није добра идеја да се пријавите за највећи могући кредит. 'Добро правило је да се запитате: 'Колико треба да позајмим?' уместо: „Колико бих могла да позајмим?“, каже Кети Камингс, потпредседница за решења за стамбено власништво и програме приступачног становања у Банк оф Америца. „Овај приступ се фокусира на износ који одговара вашем буџету.“

Хамонд каже да постоји неколико других фактора, укључујући кредитни резултат и величину учешћа, који могу одредити колико хипотеке можете приуштити, али приход је корисна полазна тачка јер је способност отплате кредита кључна.

Међутим, када израчунавате своје опције хипотеке, немојте само обраћати пажњу на ту месечну уплату. Потенцијални купци домова морају да схвате да месечна уплата не показује целу слику, каже Ненси ДеРусо, виши потпредседник и шеф обуке у Аицо, компанија Голдман Сацхс која нуди програме финансијског саветовања које спонзорише компанија

ДеРуссо каже да се људи обично фокусирају на ту величину месечне уплате, али има више тога, укључујући трошкове затварања, процену и накнаде за инспекцију куће, комуналије, поправке и још много тога. Неки од ових трошкова биће унапред и плаћени у тренутку куповине, али други ће повећати месечне трошкове поседовања вашег дома. Да бисте стекли утисак колики ће бити ови трошкови, ДеРуссо препоручује да разговарате са својим зајмодавцем или агентом за некретнине о трошковима унапред и, када пронађете дом из снова, са тренутним власником куће о месечним или годишњим трошковима са којима се суочавају.

два Проверите свој кредит

Поред прегледа ваших прихода, зајмодавци ће погледати ваш кредитни резултат и кредитне извештаје. Виши кредитни резултати чине зајмопримце привлачнијим зајмодавцима и могу вам помоћи да добијете нижу каматну стопу, али зајмодавци ће прилагодити своја очекивања о кредитним резултатима на основу економског окружења, каже Вилијамс. Ако су времена тешка и многи људи нису у могућности да изврше плаћања, зајмодавци могу пооштрити своја ограничења и бити мање спремни да позајмљују новац онима са нижим резултатима; они могу слободније одобравати људе са нижим кредитним резултатом ако су услови добри.

Ако се надате да ћете купити кућу у блиској будућности и да ће вам требати хипотека да бисте је платили, почните да радите сада да смањите свој дуг и стопу искоришћења кредита – колико свог доступног кредита користите у датом месецу – да бисте повећали ваш кредитни резултат.

3 Истражите врсте кредита

„Многи људи можда не знају да постоји неколико врста хипотека“, каже Лорен Вајбар, ЦФП, виши финансијски саветник у Вангуард Персонал Адвисор Сервицес. „Потенцијални купац куће треба да разуме различите врсте доступних зајмова, како се они квалификују и потенцијалне погодности које нуде.“

Када схватите колики износ хипотеке можете приуштити, почните да истражујете врсте хипотека које су вам доступне. Хипотека на 30 година са фиксном каматном стопом је најчешћа хипотека у САД, али имате много више опција, ако сте заинтересовани.

Конвенционални зајмови наспрам неконвенционалних зајмова

уређење првог стана по буџету

„Конвенционалну хипотеку нуди приватни зајмодавац, док су неконвенционалне хипотеке, као што су ФХА [Федерална стамбена управа] или ВА [Ветеран Аффаирс], државни зајмови за одређене квалификоване купце“, каже Вајбар.

Конвенционални кредити су отворени за општу популацију, нуде их приватни зајмодавци, и долазе са стандардним учешћем и условима које већина људи повезује са хипотекама. Неконвенционалне хипотеке су подржане од стране владиних програма, као што је ФХА или Одељење за борачка питања, како би власништво над кућама учинило доступнијим одређеним групама.

„Баријере за улазак су много ниже“, каже Вилијамс о ФХА кредитима, који су обично доступни људима са нижим кредитним резултатом. Неконвенционални кредити такође не захтевају увек учешће од 20 одсто, што куповину куће чини много изводљивијом за многе људе. Неконвенционални кредити такође често имају ниже каматне стопе. Међутим, они нису без својих недостатака, односно потребе да плате хипотекарно осигурање - више о томе у наставку.

Хипотеке са фиксном каматном стопом у односу на хипотеке са променљивом каматном стопом

Код хипотеке са фиксном каматном стопом, каматна стопа на кредит се утврђује приликом подизања кредита и остаје иста током трајања кредита. (Можете да промените своју хипотекарну стопу рефинансирањем, али првобитни зајам ће остати исти.) Хипотеке са променљивом стопом (такође тзв. хипотеке са подесивом стопом, или АРМ ), с друге стране, имају стопе које се могу прилагођавати током трајања кредита након уводног периода.

Хипотеке са променљивом каматном стопом обично долазе са нижом стопом и нижом месечном отплатом на почетку зајма, каже Хамонд, али су такође познате по томе што су зајмопримци у великим проблемима: облик хипотека са подесивом стопом помогао је да допринесе касни - стамбена криза 2000-их. Након одређеног временског периода, каматне стопе хипотекарних кредита са променљивом каматном стопом могу да се померају, расту или падају у складу са већим економским силама. Ако стопа падне, зајмопримци штеде новац—али ако стопа порасте, зајмопримци се могу суочити са већим (вероватно неприуштивим) месечним плаћањима. Каматне стопе на хипотеке са варијабилном каматном стопом се померају по утврђеном распореду који може бити годишњи или месечни, али је непредвидиво да ли ће расти или пасти.

Хипотеке са променљивом или прилагодљивом каматном стопом могу се користити у корист зајмопримца, али свако ко жели да узме један од ових кредита треба да буде сигуран да разуме потенцијалне импликације. Међутим, ако се уради исправно, ове хипотеке могу помоћи зајмопримцима да уштеде новац.

„Клијенти који се одлуче за хипотеке са променљивом каматном стопом треба да у потпуности разумеју све ризике повезане са останком у кредиту када се заврши уводни период и стопа постане подесива“, каже Хамонд. „Хипотеке са варијабилном каматном стопом су типично опција за клијенте који планирају да се преселе у одређеном временском оквиру или оне који имају могућност да у потпуности отплате хипотеку у кратком временском року.“

Хипотеке са фиксном каматном стопом су свакако доследније, али ако се узимају када су стопе високе и камате касније падају, зајмопримци би морали да рефинансирају – што је понекад скуп процес – да би искористили те ниже стопе. Међутим, ако сте у могућности да подигнете хипотеку када су стопе ниске, као што јесу током економске кризе ЦОВИД-19, можда ћете бити постављени до краја трајања вашег кредита.

Хипотеке на 10, 15, 20 и 30 година

Иако се најчешће говори о хипотекама на 30 година, хипотеку можете добити на много различитих временских корака. Број година одређује колико времена имате да отплатите своју хипотеку: омиљена 30-годишња хипотека даје људима 30 година да отплате трошак свог стамбеног кредита, плус камату. Хипотека на 10 година, с друге стране, даје људима само 10 година да плате пуну цену свог хипотекарног зајма, са каматама - али су без дугова након само једне деценије.

Сваки прираст има своје предности и начин одређивања каматних стопа, али генерално гледано, штедите новац са краћим кредитима. Ваше месечне уплате ће бити много веће са 15-годишњим кредитом, али ћете дугорочно плаћати мање, јер плаћате мање камате—и престајете да плаћате све заједно након 15 година, када се кредит отплати и поседујете свој дом у потпуности. Краћи кредити такође имају ниже каматне стопе, јер зајмодавци виде краће услове кредита као мање ризичне инвестиције од дужих и омогућавају власницима да брже изграде сопствени капитал.

Све има смисла када се сетите да је камата цена позајмљивања новца: када позајмљујете новац на дуже време, мораћете да платите додатно за то време. Када позајмите новац од некога и не морате га у потпуности отплатити 30 година, морате платити за луксуз времена—а то додатно плаћање има облик камате.

Пре него што се борите за хипотеку на 10 или 15 година која штеди новац, запамтите да ови кредити имају веће месечне отплате. Дужи кредити имају ниже отплате, што омогућава људима да купе веће, лепше или боље позициониране домове за које имају више времена да плате. Они такође могу да уштеде новац за друге сврхе—образовање, пензију итд.— или да га уложе док још увек отплаћују свој дуг. Са краћим зајмовима, ризикујете да добијете месечну уплату која је толико висока да не можете да уштедите новац.

Иако је увек могуће превремено отплатити хипотеку, важно је размотрити који је рок зајма најбољи за ваше дугорочне финансијске планове.

су шлаг и павлака исто

4 Одредите своје учешће

Уплата је почетни износ новца који плаћате за свој дом. Плаћање куће није све кроз хипотеку: такође морате да одложите мало новца унапред да бисте купили своју имовину. Традиционално, зајмодавци траже 20 процената укупне цене куће: Ако тражите кућу од 200.000 долара, то значи да вам је потребно најмање 40.000 долара за учешће, плус сви повезани трошкови затварања и унапред накнаде из процеса куповине.

Уштеда довољно новца за то учешће је уобичајена препрека за власништво над кућом: чак и ако људи имају довољно прихода да приуште месечне отплате хипотеке, уштеда толико новца може потрајати годинама. Срећом, постоје кредити за које није потребно учешће од 20 одсто. Неконвенционални зајмови, попут ФХА или ВА зајмова, прихватају ниже уплате на основу различитих фактора, укључујући приход. Постоје и приватни програми и програми које подржава влада у већини области који могу помоћи у плаћању предујма, трошковима затварања и приступачности како би власништво куће постало приступачније, каже Камингс.

Ниже уплате звуче сјајно, али обично доводе до виших месечних плаћања. Назад на кућу од 200.000 долара: Ако уплатите 40.000 долара, дугујете само 160.000 долара плус камате. Ако уплатите мање учешће, дуговаћете више новца за хипотеку током истог периода, тако да ће ваше месечне уплате бити веће. (Постоји и могућност да ћете морати да платите приватно хипотекарно осигурање или хипотекарно осигурање, објашњено у наставку.) Што више одложите, мање дугујете: Имаћете мањи кредит за отплату. Нижа уплата може звучати као сладак договор, али пре него што кренете на то, размислите како ће то утицати на ваше месечне уплате.

Ако желите да купите дом, истражите која ће вам уплата можда бити потребна и почните да штедите. Чак и ако сте у могућности да платите мање од 20 процената за учешће, додатни новац у банци вам неће шкодити.

5 Прочитајте о приватном хипотекарном осигурању (ПМИ) и осигурању хипотека

Приватно хипотекарно осигурање и осигурање хипотеке су додатне накнаде на вашу месечну исплату хипотеке. Обично су потребни када купац куће уплати учешће мање од 20 процената куповне цене куће и штите зајмодавца, а не власника куће, у случају да власник куће више није у могућности да плаћа свој хипотекарни кредит.

Ако потенцијални купац куће не може да пронађе новац за учешће од 20 одсто, зајмодавци их могу видети као ризичне зајмопримце. Они и даље могу да одобре хипотекарни зајам, али у многим случајевима он долази са захтевом да зајмопримац плати премију хипотекарног осигурања. Приватно хипотекарно осигурање је повезано са конвенционалним кредитима, са стопама које варирају у зависности од износа учешћа и кредитног резултата. Према Хамонду, то је обично додатни годишњи трошак између 0,3 и 1,5 посто ваше хипотеке, иако може варирати.

Већина неконвенционалних зајмова—посебно ФХА кредита—захтева хипотекарно осигурање. Иако се услови и стопе разликују у зависности од тога да ли имате кредит ФХА или УСДА, хипотекарно осигурање повећава износ вашег кредита и укупне трошкове вашег кредита, према Завод за финансијску заштиту потрошача.

Узмите у обзир приватно хипотекарно осигурање и хипотекарно осигурање као негативну страну мањег учешћа. Док у почетку штедите новац, ваше месечне уплате ће бити веће него што би биле са учешћем од 20 одсто. У већини случајева, приватно хипотекарно осигурање више није потребно када имате 20 процената капитала у свом дому — након што платите око 20 процената продајне цене куће кроз учешће и месечне уплате. Да бисте утврдили да имате 20 процената капитала, вероватно ћете морати да рефинансирате да бисте уклонили ПМИ мандат.

• Ово су најбоље плаћене каријере које не захтевају факултетску диплому
• Више не зарађујемо више новца од наших родитеља — ево шта можете да урадите у вези с тим
• Како креирати прави буџет за изнајмљивање за вас
• После вишечасовне куповине, пронашли смо 10 најбољих јесењих хаљина за сваку прилику